La nova Llei d’Inversió Estrangera després de l’aprovació de la Llei Òmnibus

La nova Llei d’Inversió Estrangera després de l’aprovació de la Llei Òmnibus

Autors: Martí Periago, Albert Barroso

La recent aprovació de la Llei Òmnibus representa una de les reformes més importants dels darrers anys en matèria d’inversió estrangera al Principat d’Andorra.

La norma introdueix mesures destinades a modular la inversió estrangera immobiliària, facilitar l’accés a l’habitatge, fomentar un desenvolupament sostenible del territori i reforçar els mecanismes de control sobre determinades operacions econòmiques.

Entre altres aspectes, la reforma deroga íntegrament l’antiga Llei 10/2012 d’inversió estrangera i modifica la normativa relativa a l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària.

Qui es considera inversor estranger?

La nova normativa redefineix el concepte d’inversor estranger.

Entre els subjectes inclosos destaquen:

• Persones físiques no residents.

• Residents no andorrans que no puguin acreditar almenys tres anys de residència efectiva dins dels darrers deu anys.

• Persones jurídiques estrangeres.

• Societats andorranes amb una participació estrangera igual o superior al 50%.

Com a novetat, la reforma flexibilitza els requisits de residència exigits fins ara i exclou determinades societats andorranes amb participacions estrangeres inferiors al 50% de l’àmbit de la llei.

Noves categories d’inversió estrangera

La legislació simplifica les categories existents i passa a distingir únicament entre:

Inversió estrangera directa

Comprèn la participació en societats andorranes quan la inversió supera determinats llindars de participació.

Es manté l’autorització prèvia per a participacions superiors al 10%, però també serà necessària en alguns casos quan la participació conjunta estrangera assoleixi o superi el 25% del capital social.

Inversió estrangera immobiliària

La nova llei reforça el control sobre les inversions immobiliàries efectuades directament o indirectament mitjançant societats, organismes d’inversió col·lectiva o altres vehicles d’inversió.

Especialment rellevant és la inclusió dels casos en què una operació provoca que se superin els llindars de participació estrangera o de pes immobiliari dels actius.

Activitat econòmica efectiva obligatòria

Una de les principals novetats és l’obligació que les societats objecte d’inversió estrangera desenvolupin una activitat econòmica real dins dels 18 mesos següents a la seva constitució.

Per acreditar-ho, serà necessari:

• Disposar de comerç o indústria inscrits.

• Complir les obligacions anuals de dipòsit de comptes.

• Acreditar un nivell mínim d’activitat econòmica segons els criteris que s’estableixin reglamentàriament.

L’objectiu és evitar la creació de societats sense activitat real destinades exclusivament a obtenir permisos de residència.

Noves limitacions a la inversió immobiliària

La reforma introdueix per primera vegada limitacions quantitatives a la inversió estrangera immobiliària.

Amb caràcter general, un inversor estranger podrà adquirir:

• Una parcel·la amb un habitatge unifamiliar.

• Un habitatge unifamiliar.

• Dos pisos, apartaments o estudis.

• Fins a sis places d’aparcament.

Aquestes limitacions no s’aplicaran a immobles adquirits abans de l’entrada en vigor de la llei ni als rebuts per herència o liquidació del règim matrimonial.

Promoció immobiliària: noves prohibicions

La Llei Òmnibus restringeix determinades inversions immobiliàries amb finalitats especulatives.

Com a regla general, queda prohibida la inversió estrangera destinada a promocions immobiliàries orientades a la venda.

No obstant això, s’estableixen excepcions quan els projectes es destinen íntegrament al lloguer residencial de llarga durada i, almenys, el 50% dels habitatges es lloguen a preu assequible durant un mínim de deu anys.

Seguiment i règim sancionador

La nova normativa incorpora mecanismes específics de seguiment de les inversions autoritzades.

L’Administració podrà requerir informació periòdica per verificar que les inversions es materialitzen d’acord amb les condicions autoritzades.

A més, s’introdueix un nou règim sancionador per als supòsits d’incompliment, aportació d’informació incorrecta o actuacions efectuades en frau de llei.

Nou impost sobre la inversió estrangera immobiliària

La reforma també modifica l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària.

Els nous tipus impositius són:

• 3% per a una primera inversió residencial.

• 5% per a una segona unitat residencial.

• 10% per a la resta de casos o quan se superin els límits establerts.

Paral·lelament, s’endureixen els requisits per accedir a les bonificacions fiscals associades als habitatges destinats al lloguer assequible.

Conclusions

La nova Llei d’Inversió Estrangera introdueix un canvi profund en el model regulador andorrà.

Les noves limitacions quantitatives, el reforç dels controls administratius, les restriccions a determinades promocions immobiliàries i la modificació de la fiscalitat busquen equilibrar l’atracció d’inversió internacional amb la protecció del mercat residencial i el desenvolupament sostenible del país.