La nueva Ley de Inversión Extranjera tras la aprobación de la Ley Ómnibus

La nueva Ley de Inversión Extranjera tras la aprobación de la Ley Ómnibus

Autores: Martí Periago, Albert Barroso

La reciente aprobación de la Ley Ómnibus supone una de las reformas más relevantes de los últimos años en materia de inversión extranjera en Andorra.

La norma incorpora un conjunto de medidas destinadas a modular la inversión extranjera inmobiliaria, facilitar el acceso a la vivienda, promover un crecimiento sostenible y reforzar los mecanismos de control sobre determinadas operaciones económicas.

Entre otras novedades, la Ley deroga íntegramente la anterior Ley 10/2012 de inversión extranjera y modifica la regulación del impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria.

¿Quién se considera inversor extranjero?

La nueva normativa redefine el concepto de inversor extranjero.

Se incluyen principalmente:

• Personas físicas no residentes.

• Residentes no andorranos que no puedan acreditar tres años de residencia efectiva dentro de los últimos diez años.

• Personas jurídicas extranjeras.

• Sociedades andorranas con participación extranjera igual o superior al 50%.

La reforma flexibiliza determinados requisitos de residencia y excluye de la consideración de inversión extranjera algunas sociedades andorranas con participación extranjera inferior al 50%.

Nuevas categorías de inversión extranjera

La Ley simplifica las categorías existentes y pasa a distinguir únicamente dos tipos:

Inversión extranjera directa

Comprende las inversiones realizadas en sociedades andorranas cuando se superan determinados porcentajes de participación.

Se mantiene la necesidad de autorización previa para participaciones superiores al 10%, pero también será exigible en ciertos casos cuando la participación conjunta de inversores extranjeros alcance o supere el 25% del capital social.

Inversión extranjera inmobiliaria

La reforma refuerza el control sobre las inversiones inmobiliarias realizadas directa o indirectamente mediante sociedades mercantiles, organismos de inversión colectiva u otros vehículos de inversión.

Especial relevancia adquiere la inclusión de operaciones que provoquen que se superen los umbrales de participación extranjera o de activos inmobiliarios establecidos por la normativa.

Actividad económica efectiva obligatoria

Una de las principales novedades es la obligación de que las sociedades objeto de inversión extranjera desarrollen una actividad económica real en un plazo máximo de 18 meses desde su constitución.

Para acreditarlo será necesario:

• Disponer de comercio o industria debidamente registrados.

• Cumplir las obligaciones de depósito de cuentas anuales.

• Alcanzar determinados niveles mínimos de actividad económica que serán desarrollados reglamentariamente.

La medida pretende evitar la creación de sociedades sin actividad real constituidas únicamente para acceder a permisos de residencia y trabajo.

Nuevas limitaciones a la inversión inmobiliaria

La Ley Ómnibus introduce por primera vez límites cuantitativos a la inversión extranjera inmobiliaria.

Con carácter general, un inversor extranjero podrá adquirir:

• Una parcela con una vivienda unifamiliar.

• Una vivienda unifamiliar.

• Dos pisos, apartamentos o estudios.

• Hasta seis plazas de aparcamiento.

Estas limitaciones no afectan a inmuebles adquiridos antes de la entrada en vigor de la norma ni a aquellos obtenidos por herencia o liquidación del régimen económico matrimonial.

Promoción inmobiliaria: nuevas restricciones

La reforma limita determinadas inversiones inmobiliarias con fines especulativos.

Como regla general, se prohíben las inversiones extranjeras destinadas a promociones inmobiliarias orientadas a la venta.

No obstante, se contemplan excepciones para proyectos destinados íntegramente al alquiler residencial de larga duración cuando al menos el 50% de las viviendas se alquilen a precio asequible durante un mínimo de diez años.

Seguimiento y régimen sancionador

La nueva normativa incorpora mecanismos específicos de control y seguimiento de las inversiones autorizadas.

La Administración podrá solicitar información periódica para verificar que las inversiones se ejecutan conforme a las condiciones declaradas.

Asimismo, se establece un nuevo régimen sancionador para supuestos de incumplimiento, aportación de información incorrecta o actuaciones realizadas en fraude de ley.

Nuevo impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria

La Ley Ómnibus también modifica el impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria.

Los nuevos tipos impositivos serán:

• 3% para una primera inversión residencial.

• 5% para una segunda unidad residencial.

• 10% para el resto de los supuestos o cuando se superen los límites establecidos.

Además, se endurecen los requisitos para acceder a las bonificaciones fiscales aplicables a viviendas destinadas al alquiler asequible.

Conclusión

La nueva Ley de Inversión Extranjera supone un cambio estructural en el modelo regulatorio andorrano.

Las nuevas limitaciones cuantitativas, el refuerzo de los controles administrativos, las restricciones a determinadas promociones inmobiliarias y la reforma fiscal buscan equilibrar la atracción de inversión internacional con la protección del mercado de la vivienda y el desarrollo sostenible del país.