La nouvelle Loi sur l’Investissement Étranger après l’adoption de la Loi Omnibus

La nouvelle Loi sur l’Investissement Étranger après l’adoption de la Loi Omnibus

Auteurs: Martí Periago, Albert Barroso

L’adoption récente de la Loi Omnibus constitue l’une des réformes les plus importantes du cadre juridique de l’investissement étranger en Andorre.

Cette nouvelle réglementation introduit un ensemble de mesures visant à encadrer l’investissement immobilier étranger, améliorer l’accès au logement, promouvoir un développement durable et renforcer les mécanismes de contrôle des opérations économiques.

Parmi les principales nouveautés figurent l’abrogation complète de l’ancienne Loi de 2012 sur l’investissement étranger ainsi que la modification du régime fiscal applicable à l’investissement immobilier étranger.

Qui est considéré comme investisseur étranger ?

La nouvelle législation redéfinit la notion d’investisseur étranger.

Sont notamment considérés comme investisseurs étrangers :

• Les personnes physiques non résidentes.

• Les résidents non andorrans qui ne peuvent justifier d’au moins trois années de résidence effective au cours des dix dernières années.

• Les personnes morales étrangères.

• Les sociétés andorranes dont la participation étrangère est égale ou supérieure à 50 %.

La réforme assouplit également certains critères de résidence et exclut du régime certaines sociétés andorranes dont la participation étrangère est inférieure à 50 %.

Nouvelles catégories d’investissement étranger

La loi simplifie le système précédent et distingue désormais uniquement deux catégories :

Investissement étranger direct

Cette catégorie concerne les investissements réalisés dans des sociétés andorranes lorsque certains seuils de participation sont atteints.

L’autorisation préalable demeure obligatoire pour les participations supérieures à 10 %, mais elle pourra également être exigée lorsque la participation cumulée des investisseurs étrangers atteint ou dépasse 25 % du capital social.

Investissement immobilier étranger

La réforme renforce le contrôle des investissements réalisés directement ou indirectement par l’intermédiaire de sociétés commerciales, d’organismes de placement collectif ou d’autres véhicules d’investissement.

Une attention particulière est accordée aux opérations qui entraînent le dépassement des seuils de participation étrangère ou de détention d’actifs immobiliers.

Obligation d’exercer une activité économique réelle

L’une des principales nouveautés est l’obligation pour les sociétés concernées par un investissement étranger de développer une activité économique effective dans un délai de 18 mois à compter de leur constitution.

Pour démontrer cette activité, les entreprises devront notamment :

• Disposer d’une autorisation commerciale ou industrielle en vigueur.

• Respecter les obligations annuelles de dépôt des comptes.

• Atteindre un niveau minimal d’activité économique qui sera précisé par voie réglementaire.

Cette mesure vise à éviter la création de sociétés sans activité réelle constituées uniquement dans le but d’obtenir un permis de résidence et de travail.

Nouvelles limites à l’investissement immobilier

Pour la première fois, la législation andorrane introduit des limites quantitatives à l’investissement immobilier étranger.

En règle générale, un investisseur étranger pourra acquérir :

• Un terrain destiné à la construction d’une maison individuelle.

• Une maison individuelle.

• Deux appartements ou studios.

• Jusqu’à six places de parking.

Ces limitations ne s’appliquent pas aux biens acquis avant l’entrée en vigueur de la loi ni aux biens reçus par succession ou lors de la liquidation d’un régime matrimonial.

Restrictions relatives à la promotion immobilière

La Loi Omnibus introduit également d’importantes restrictions concernant les investissements immobiliers à vocation spéculative.

En principe, les investissements étrangers destinés à des projets de promotion immobilière en vue de la revente sont interdits.

Des exceptions existent toutefois lorsque les projets sont intégralement destinés à la location résidentielle de longue durée et que 50 % au moins des logements sont loués à un prix abordable pendant une période minimale de dix ans.

Contrôle et régime de sanctions

La réforme prévoit de nouveaux mécanismes de suivi des investissements autorisés.

L’Administration pourra demander périodiquement des informations afin de vérifier que les investissements sont réalisés conformément aux conditions déclarées lors de leur autorisation.

Un nouveau régime de sanctions administratives est également instauré afin de sanctionner les manquements, les informations inexactes ou les comportements frauduleux.

Réforme de l’impôt sur l’investissement immobilier étranger

La Loi Omnibus modifie également les taux applicables à l’impôt sur l’investissement immobilier étranger.

Les nouveaux taux sont les suivants :

• 3 % pour un premier investissement résidentiel.

• 5 % pour une seconde unité résidentielle.

• 10 % dans les autres cas ou lorsque les limites légales sont dépassées.

Par ailleurs, les conditions permettant de bénéficier des avantages fiscaux liés aux logements loués à prix abordable sont renforcées.

Conclusion

La nouvelle Loi sur l’Investissement Étranger marque un tournant majeur dans la politique économique andorrane.

Les nouvelles limitations quantitatives, le renforcement des contrôles administratifs, les restrictions relatives à certaines opérations immobilières et les modifications fiscales visent à concilier l’attractivité internationale de l’Andorre avec la protection du marché du logement et le développement durable du pays.