Nou impost sobre la inversió estrangera immobiliària a Andorra

Autores: Berta Bonet, Laura Lobón

El 28 de febrer de 2024 es va publicar al Butlletí Oficial del Principat d’Andorra (BOPA) la Llei 3/2024, de l’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària al Principat d’Andorra.

La nova normativa introdueix un impost específic sobre determinades inversions immobiliàries efectuades per inversors estrangers i entitats amb participació de capital estranger, establint un nou marc fiscal per a aquest tipus d’operacions.

La Llei va entrar en vigor el 29 de febrer de 2024 i suposa l’aixecament de la suspensió temporal de les autoritzacions d’inversió estrangera immobiliària vigent des del setembre de 2023.

Context de la nova mesura

Des de l’obertura de l’economia andorrana a la inversió estrangera l’any 2008, el Principat ha experimentat un creixement constant de l’interès inversor internacional.

Un dels sectors que ha registrat una evolució més significativa ha estat l’immobiliari, especialment després de la pandèmia de la COVID-19.

Davant l’increment sostingut de la inversió estrangera en immobles i tenint en compte les particularitats del mercat andorrà, el legislador ha considerat necessari establir un nou impost que contribueixi al finançament de les polítiques públiques i a modular l’impacte d’aquest tipus d’inversions.

Què és l’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària?

L’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària (IIEI) és un tribut indirecte que grava les inversions estrangeres realitzades directament o indirectament sobre béns immobles situats al Principat d’Andorra.

La seva finalitat és sotmetre a tributació determinades operacions immobiliàries realitzades per persones físiques o jurídiques que requereixin autorització d’inversió estrangera.

Qui està subjecte a l’impost?

La normativa estableix que hauran de tributar, entre d’altres:

• Les persones físiques no residents a Andorra.

• Les persones físiques residents amb menys de tres anys de residència ininterrompuda.

• Les persones jurídiques no residents.

• Les societats andorranes amb participació estrangera directa o indirecta.

• Les entitats finançades directament o indirectament per capital estranger en determinats supòsits.

La llei amplia significativament l’àmbit subjectiu de l’impost amb l’objectiu de gravar qualsevol inversió immobiliària en què participi capital estranger.

Operacions subjectes a l’impost

Entre les operacions que poden quedar subjectes a l’IIEI destaquen:

• L’adquisició d’immobles.

• L’adquisició de drets reals sobre immobles.

• Les concessions administratives relacionades amb immobles.

• La participació en societats propietàries de béns immobles.

• Les promocions urbanístiques i immobiliàries.

Principals exempcions

La Llei 3/2024 preveu determinades exempcions per a operacions específiques.

Entre elles destaquen:

• Les adquisicions per causa de mort.

• Les transmissions gratuïtes entre familiars pròxims.

• Les operacions derivades de divorcis o dissolucions de règims econòmics matrimonials.

• Determinades operacions financeres vinculades a l’execució de garanties.

Així mateix, es preveu una exempció per a determinades inversions destinades al desenvolupament d’activitats empresarials, professionals, comercials o industrials, sempre que es compleixin els requisits legalment establerts.

Base de tributació

La base de tributació està constituïda pel valor real de la inversió immobiliària realitzada.

En el cas de societats andorranes participades per capital estranger, la base imposable es determinarà proporcionalment al percentatge de participació o finançament estranger existent.

Tipus impositius

La Llei estableix un sistema progressiu de tributació en funció del nombre d’unitats immobiliàries adquirides.

Els tipus aplicables són els següents:

• 3 % per a l’adquisició del primer immoble.

• 5 % per a l’adquisició del segon al cinquè immoble.

• 8 % per a l’adquisició del sisè al novè immoble.

• 10 % per a la resta de supòsits i per a les promocions immobiliàries.

A efectes del càlcul, determinades operacions vinculades s’han de computar de manera agregada.

Bonificació del 90 % per a habitatges destinats al lloguer

Amb l’objectiu d’incentivar la creació d’habitatge destinat al mercat residencial, la normativa preveu una bonificació del 90 % de la quota de l’impost.

Aquesta reducció és aplicable quan la inversió tingui per finalitat l’adquisició o construcció d’habitatges destinats al lloguer per a residència habitual i permanent durant un període mínim de deu anys.

L’incompliment d’aquest requisit obligarà el contribuent a retornar l’import bonificat.

Obligacions formals

La normativa estableix diverses obligacions formals per als contribuents.

Entre elles destaquen:

• La presentació d’una autoliquidació prèvia a la formalització de l’operació.

• El pagament de la quota tributària abans de l’obtenció de l’autorització d’inversió estrangera.

• L’acreditació de la liquidació de l’impost davant notari.

Els notaris no podran autoritzar escriptures públiques relatives a inversions estrangeres immobiliàries si no s’acredita prèviament el compliment d’aquestes obligacions.

Altres modificacions rellevants

La Llei 3/2024 també introdueix modificacions a la Llei 10/2012 d’inversió estrangera.

Entre les principals novetats destaquen:

• L’ampliació dels supòsits subjectes a autorització prèvia.

• L’increment del termini màxim de resolució administrativa fins a dos mesos.

• L’aplicació del silenci administratiu negatiu.

• La creació d’una taxa de 300 euros per a les sol·licituds d’inversió estrangera.

Conclusions

L’entrada en vigor de l’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària representa un dels canvis més rellevants dels darrers anys en matèria d’inversió estrangera a Andorra.

La nova normativa introdueix una fiscalitat específica per a aquest tipus d’inversions i obliga inversors, promotors i societats amb participació estrangera a analitzar acuradament l’impacte econòmic i fiscal de qualsevol futura operació immobiliària.