Nuevo impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria en Andorra

Autoras: Berta Bonet, Laura Lobón

El 28 de febrero de 2024 se publicó en el Boletín Oficial del Principado de Andorra (BOPA) la Ley 3/2024, del Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria en el Principado de Andorra.

La nueva normativa introduce un impuesto específico sobre determinadas inversiones inmobiliarias realizadas por inversores extranjeros y entidades con participación de capital extranjero, estableciendo un nuevo marco fiscal para este tipo de operaciones.

La Ley entró en vigor el 29 de febrero de 2024 y supone el levantamiento de la suspensión temporal de las autorizaciones de inversión extranjera inmobiliaria vigente desde septiembre de 2023.

Contexto de la nueva medida

Desde la apertura de la economía andorrana a la inversión extranjera en 2008, el Principado ha experimentado un crecimiento constante del interés inversor internacional.

Uno de los sectores que ha registrado una evolución más significativa ha sido el inmobiliario, especialmente tras la pandemia de la COVID-19.

Ante el incremento sostenido de la inversión extranjera en inmuebles y teniendo en cuenta las particularidades del mercado andorrano, el legislador ha considerado necesario establecer un nuevo impuesto que contribuya a financiar las políticas públicas y a modular el impacto de este tipo de inversiones.

¿Qué es el Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria?

El Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria (IIEI) es un tributo indirecto que grava las inversiones extranjeras realizadas directa o indirectamente sobre bienes inmuebles situados en el Principado de Andorra.

Su finalidad es someter a tributación determinadas operaciones inmobiliarias realizadas por personas físicas o jurídicas que requieran autorización de inversión extranjera.

¿Quién está sujeto al impuesto?

La normativa establece que deberán tributar, entre otros:

• Las personas físicas no residentes en Andorra.

• Las personas físicas residentes con menos de tres años de residencia ininterrumpida.

• Las personas jurídicas no residentes.

• Las sociedades andorranas con participación extranjera directa o indirecta.

• Las entidades financiadas directa o indirectamente por capital extranjero en determinados supuestos.

La ley amplía significativamente el ámbito subjetivo del impuesto con el objetivo de gravar cualquier inversión inmobiliaria en la que participe capital extranjero.

Operaciones sujetas al impuesto

Entre las operaciones que pueden quedar sujetas al IIEI destacan:

• La adquisición de inmuebles.

• La adquisición de derechos reales sobre inmuebles.

• Las concesiones administrativas relacionadas con inmuebles.

• La participación en sociedades propietarias de bienes inmuebles.

• Las promociones urbanísticas e inmobiliarias.

Principales exenciones

La Ley 3/2024 contempla determinadas exenciones para operaciones específicas.

Entre ellas destacan:

• Las adquisiciones por causa de muerte.

• Las transmisiones gratuitas entre familiares próximos.

• Las operaciones derivadas de divorcios o disoluciones de regímenes económicos matrimoniales.

• Determinadas operaciones financieras vinculadas a la ejecución de garantías.

Asimismo, se prevé una exención para determinadas inversiones destinadas al desarrollo de actividades empresariales, profesionales, comerciales o industriales, siempre que se cumplan los requisitos establecidos legalmente.

Base imponible

La base de tributación está constituida por el valor real de la inversión inmobiliaria realizada.

En el caso de sociedades andorranas participadas por capital extranjero, la base imponible se determinará proporcionalmente al porcentaje de participación o financiación extranjera existente.

Tipos impositivos

La Ley establece un sistema progresivo de tributación en función del número de unidades inmobiliarias adquiridas.

Los tipos aplicables son los siguientes:

• 3 % para la adquisición del primer inmueble.

• 5 % para la adquisición del segundo al quinto inmueble.

• 8 % para la adquisición del sexto al noveno inmueble.

• 10 % para el resto de supuestos y para las promociones inmobiliarias.

A efectos del cálculo, determinadas operaciones vinculadas deberán computarse de forma agregada.

Bonificación del 90 % para viviendas destinadas al alquiler

Con el objetivo de incentivar la creación de vivienda destinada al mercado residencial, la normativa prevé una bonificación del 90 % de la cuota del impuesto.

Esta reducción resulta aplicable cuando la inversión tenga por finalidad la adquisición o construcción de viviendas destinadas al alquiler para residencia habitual y permanente durante un periodo mínimo de diez años.

El incumplimiento de este requisito obligará al contribuyente a devolver el importe bonificado.

Obligaciones formales

La normativa establece diversas obligaciones formales para los contribuyentes.

Entre ellas destacan:

• La presentación de una autoliquidación previa a la formalización de la operación.

• El pago de la cuota tributaria antes de la obtención de la autorización de inversión extranjera.

• La acreditación de la liquidación del impuesto ante notario.

Los notarios no podrán autorizar escrituras públicas relativas a inversiones extranjeras inmobiliarias si no se acredita previamente el cumplimiento de estas obligaciones.

Otras modificaciones relevantes

La Ley 3/2024 también introduce cambios en la Ley 10/2012 de inversión extranjera.

Entre las principales novedades destacan:

• La ampliación de los supuestos sujetos a autorización previa.

• El incremento del plazo máximo de resolución administrativa hasta dos meses.

• La aplicación del silencio administrativo negativo.

• La creación de una tasa de 300 euros para las solicitudes de inversión extranjera.

Conclusión

La entrada en vigor del Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria representa uno de los cambios más relevantes de los últimos años en materia de inversión extranjera en Andorra.

La nueva normativa introduce una fiscalidad específica para este tipo de inversiones y obliga a inversores, promotores y sociedades con participación extranjera a analizar cuidadosamente el impacto económico y fiscal de cualquier operación inmobiliaria futura.