Nouvel impôt sur l’investissement étranger immobilier en Andorre

Autrices: Berta Bonet, Laura Lobón

Le 28 février 2024, le Bulletin officiel de la Principauté d’Andorre (BOPA) a publié la Loi 3/2024 relative à l’Impôt sur l’Investissement Étranger Immobilier en Principauté d’Andorre.

Cette nouvelle législation instaure un impôt spécifique applicable à certaines opérations immobilières réalisées par des investisseurs étrangers ainsi que par des entités comportant une participation de capitaux étrangers, créant ainsi un nouveau cadre fiscal pour ce type d’investissement.

La loi est entrée en vigueur le 29 février 2024 et marque la fin de la suspension temporaire des autorisations d’investissement étranger immobilier en vigueur depuis septembre 2023.

Contexte de la réforme

Depuis l’ouverture de l’économie andorrane aux investissements étrangers en 2008, la Principauté a connu une croissance constante de l’intérêt des investisseurs internationaux.

Le secteur immobilier figure parmi les domaines ayant enregistré la progression la plus importante, notamment à la suite de la pandémie de la COVID-19.

Face à cette augmentation soutenue des investissements étrangers dans l’immobilier et compte tenu des caractéristiques particulières du marché andorran, le législateur a estimé nécessaire de mettre en place un nouvel impôt destiné à contribuer au financement des politiques publiques et à encadrer l’impact de ces investissements.

Qu’est-ce que l’Impôt sur l’Investissement Étranger Immobilier ?

L’Impôt sur l’Investissement Étranger Immobilier (IIEI) est un impôt indirect qui frappe les investissements étrangers réalisés directement ou indirectement dans des biens immobiliers situés en Principauté d’Andorre.

Son objectif est de soumettre à l’impôt certaines opérations immobilières réalisées par des personnes physiques ou morales nécessitant une autorisation d’investissement étranger.

Qui est concerné par cet impôt ?

La législation prévoit notamment l’imposition des catégories suivantes :

• Les personnes physiques non résidentes en Andorre.

• Les personnes physiques résidentes depuis moins de trois années consécutives.

• Les personnes morales non résidentes.

• Les sociétés andorranes comportant une participation étrangère directe ou indirecte.

• Certaines entités financées directement ou indirectement par des capitaux étrangers.

La loi élargit considérablement son champ d’application afin d’inclure toute opération immobilière impliquant, sous une forme ou une autre, des capitaux étrangers.

Opérations soumises à l’impôt

Parmi les opérations susceptibles d’être soumises à l’IIEI figurent notamment :

• L’acquisition de biens immobiliers.

• L’acquisition de droits réels sur des immeubles.

• Les concessions administratives liées à des biens immobiliers.

• La participation dans des sociétés détenant des actifs immobiliers.

• Les opérations de promotion immobilière et d’urbanisme.

Principales exonérations

La Loi 3/2024 prévoit plusieurs exonérations applicables à certaines situations spécifiques.

Parmi les principales exonérations figurent :

• Les acquisitions par succession.

• Les transmissions à titre gratuit entre membres d’une même famille proche.

• Les opérations résultant d’un divorce ou de la dissolution d’un régime matrimonial.

• Certaines opérations financières liées à l’exécution de garanties.

Une exonération est également prévue pour certaines acquisitions destinées à l’exercice d’activités commerciales, professionnelles, industrielles ou économiques, sous réserve du respect des conditions légales applicables.

Base imposable

La base imposable correspond à la valeur réelle de l’investissement immobilier réalisé.

Dans le cas des sociétés andorranes détenues partiellement par des capitaux étrangers, la base imposable est calculée proportionnellement au pourcentage de participation ou de financement étranger concerné.

Taux d’imposition

La loi instaure un système de taxation progressif fondé sur le nombre d’unités immobilières acquises.

Les taux applicables sont les suivants :

• 3 % pour l’acquisition d’un premier bien immobilier.

• 5 % pour l’acquisition du deuxième au cinquième bien immobilier.

• 8 % pour l’acquisition du sixième au neuvième bien immobilier.

• 10 % dans tous les autres cas ainsi que pour les opérations de promotion immobilière.

Dans certains cas, les opérations réalisées entre parties liées doivent être regroupées pour déterminer le taux applicable.

Réduction de 90 % pour les logements destinés à la location

Afin d’encourager la création de logements destinés à la location résidentielle, la législation prévoit une réduction de 90 % de l’impôt.

Cette réduction est applicable lorsque l’investissement a pour objet l’acquisition ou la construction de logements destinés à être loués comme résidence principale et permanente pendant une durée minimale de dix ans.

Le non-respect de cette condition entraîne l’obligation de rembourser l’avantage fiscal obtenu.

Obligations déclaratives

La loi impose plusieurs obligations aux contribuables concernés.

Parmi celles-ci figurent :

• Le dépôt d’une déclaration fiscale préalablement à la formalisation de l’opération.

• Le paiement de l’impôt avant l’obtention de l’autorisation d’investissement étranger.

• La justification du paiement de l’impôt devant notaire.

Les notaires ne pourront pas autoriser d’actes publics relatifs à des investissements étrangers immobiliers sans preuve préalable du respect de ces obligations.

Autres modifications importantes

La Loi 3/2024 introduit également plusieurs modifications à la Loi 10/2012 relative à l’investissement étranger.

Les principales nouveautés comprennent :

• L’extension des opérations soumises à autorisation préalable.

• L’allongement du délai maximal de réponse de l’administration à deux mois.

• L’application du mécanisme du silence administratif négatif.

• La création d’une taxe administrative de 300 euros applicable aux demandes d’investissement étranger.

Conclusion

L’entrée en vigueur de l’Impôt sur l’Investissement Étranger Immobilier constitue l’une des réformes les plus importantes de ces dernières années en matière d’investissement étranger en Andorre.

Cette nouvelle fiscalité introduit une charge fiscale spécifique pour les investissements immobiliers étrangers et oblige les investisseurs, promoteurs et sociétés à capitaux étrangers à évaluer attentivement les conséquences économiques et fiscales de toute opération immobilière future.